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Jul 11, 2016
※【地產專欄】張旭嵐:房地合一稅時代的置產心法
Yahoo奇摩房地產編輯部 

房地合一稅時代來臨,商用不動產明顯衰退,可別以為高總價市場交易看似冷清的,就以為看豪宅的高資產族消失了,其實還是有很多人在默默挑貨,低調選貨。

畢竟難得等到現在「市場反轉,買家最大」的氛圍,只要敢出價就有機會,就希望遇到打定主意獲利了結或急著用錢的賣家,就有機會逢低接手。

房地合一稅高價置產依舊熱

西門町有間2層樓透天店面以總價3億成交,刷新了西門町透店的紀錄,中壢也有3.46億的大型店面交易!無獨有偶,指標性豪宅──帝寶,今年2月也有戶以單價275萬成交,比帝寶最高價紀錄下修了7.7%。

高價豪宅、店面陸續成交,打破了一般人認為,房地合一稅後不適合投資置產的迷思。既然台灣的熱錢仍在,時機、產品和價格就是關鍵。

何時是絕對低點?

誰都想在最低點進場,在最高點脫手,不過,何時才是市場絕對低點沒有人能說得準,更何況房地產的漲跌,除了受政策、利率、供需等市場因素變化外,在房價修正期,物件的條件,包括區域發展,交通和生活機能等發展性,也深深影響到房價的抗跌力道。

絕對低點,可遇而不可求,不過只要能買在相對低點,就能在起漲時擁有價差空間。

進場觀察動態行情

現在出價、砍價,多少都仰賴實價登錄資訊,不過實價登錄無法反應出屋況,和產品差異性,實際上市場的價格是動態的,實價登錄都至少晚2~3個月才揭露,因此算是落後的靜態指標。

然而持續累積看屋的經驗值,才能夠精準的對應物件條件和價格,更何況現在看屋不見得就一定要馬上買房,若是等到市場釋出房市利多走揚的消息後才進場選貨,肯定很難買在低點上。

因此身在市場才能掌握動態的市場價格。與其空等市場消息,不如進入市場,大膽議價,才有機會成為「絕對低點」的創造者!

看長期效益不看短線漲跌

房地合一稅的設計機制,徹底改變了購屋族過去對不動產投資置產的獲利公式,左手買右手賣,短買短賣,轉手就獲利的時代已經過去,中長期持有才是王道。

因此具備「現在需求力」和「未來競爭力」的產品將成為市場主流,也就是持有期間就能提供實用效益或創造租金價值,像是有自住實用性的住宅,或是具有收租效益的店面、商辦。

在中長期後,能創造增值效益的不動產,尤其是具有商圈潛力或地方建設加分的區域地段,才能戰勝短線的起伏,也因為現在有立即性的收益支撐,中長期的等待不會讓持有者感到有資金壓迫性。

雙效兩用不動產看俏

近幾年小型創業風盛,根據經濟部的統計新設公司的家數幾乎是連年成長,2015年有43743家,比前年增加4.15%。小型公司或微型創業的風氣,反映了市場對於住辦兩用的小型工作室或是透天店面的需求,把房租和店租二合一,讓「雙用型不動產」具有高CP值,尤其是在區域型商圈更具市場吸引力。

未來購屋回歸到基本需求

曾經進入加護病房的台灣房市,一時之間還難有立即特效藥可以藥到病除,現在進入觀察期,各種經濟藥方也只是推上一把,最後還是要有自體免疫系統才可緩步恢復健康。

所謂的自體指的是區域性的機能發展,以及購屋自住的基本需求。

在房地合一稅後的時代,不動產節稅空間變小,房地產價值,最終還是回歸到不動產本身的機能和功能,將不再盲目地隨著空轉的話題起舞,不過其穩健的投資特色也不會變。


https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E5%BC%B5%E6%97%AD%E5%B5%90-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85%E6%99%82%E4%BB%A3%E7%9A%84%E7%BD%AE%E7%94%A2%E5%BF%83%E6%B3%95-135200593.html