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Oct 27, 2020
危老建築 建商獵地新焦點
04:10 2020/10/25 中國時報 張繡鳳
鄉林不動產研究室指出,台中市今年前3季形成一股搶地風潮,
多家建商轉向整合舊城區危老建築。今年危老案的核准件數不僅是全台第3名,
通過審核都更案件數也是去年的4倍。
根據內政部營建署統計資料顯示,全台截至今年9月底止,
各縣市提報危老重建計畫累計1491件、核定999件,
前3名分別是台北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、
台中市276件(核定149件)。
都更部分,今(109)年1至8月全台已核定63件,
其中台北市占28件;新北市和台中市同樣是12件。
與去年核定件數比較,雙北都更核定呈現負成長;
桃園以及台中、台南、高雄則是倍數成長 。
全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出,
全台30年屋齡高達423萬戶且老宅快速增加,
在少子化與高齡化的社會,須加速推動都市危險及老舊建築物重建。
歸功於內政部在《危老條例》容積獎勵案於今年5月9日到期後,
很快就檢討並通過延長5年方案,所以今年將是危老重建及都市更新「大爆發年」。
內政部推估危老重建案今年將突破1200件,都更核定案也有100餘案。
大台中地區今年加快危老都更,掀起整合風潮,鄉林不動產研究室說,
根據各家建商經驗,危老改建比較單純,也是建商現階段參與的主力市場。
至於都更案件,牽涉到原住戶利益與立場,需要整合地主或舊屋主,
推動難度相對較高,像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案,
至今仍在進行中。
賴正鎰說,過去都更案實際執行常會面臨兩大難題:
一是不動產持有稅相較舊屋過高,很多地主擔心未來蓋的新房子不但造價高,
還得繳比原來舊房子高的地價稅和房屋稅。
二是房屋分配坪數比例因為容積率關係大幅縮水,影響原有住戶意願,
加上行政程序繁複,所以推動與整合很慢,不好推動。
他指出,政府重視危老都更重建,5年前實施《危老條例》,加速都市風貌更新。
但內政部《危老條例》新修正時,將獎勵重建時程調整,
逐年折降最後至第8年止,降為1%(至2025年5月12日之後就無時程獎勵)。
取消合併鄰地面積限制,並新增「規模容積獎勵」
以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者,給予基準容積2%獎勵。
每增加100平方公尺,另給予基準容積0.5%獎勵,
以替代逐年遞減的時程獎勵,惟時程獎勵與規模獎勵,
者合計不得超過基準容積10%的額度上限。
對此,賴正鎰建議營建署與立法院應加速推動《都市更新條例》的修法。
同時《危老條例》的獎勵條款,時程與規模獎勵合計不能超過10%的部分,
希望能提高獎勵誘因,相信危老都更速度會更快。